【10月】“从封闭到开放” ——商业街产品分类及特色
前言：2019年8月，成都公布了35个夜间经济示范点位，夜生活经济瞬间成为热点。
自广州天河城起，盒子商业从百货到购物中心，独领风骚20余年后，人们第一次经由夜生活经济重新认识了其发源地——商业步行街。
2019年8月，成都公布了35个夜间经济示范点位，夜生活经济瞬间成为热点。
自广州天河城起，盒子商业从百货到购物中心，独领风骚20余年后，人们第一次经由夜生活经济重新认识了其发源地——商业步行街。
说起商业街，不同年代的人有不同年代的看法。
从锦里、宽窄巷子，到春熙路，再到太古里，成都的现代商业街也有了几十年的发展史。
几十年的发展，从市中心到郊县，留下了上百个形态各异的商业街项目。
多种多样的商业街项目，一方面丰富了成都的商业氛围，促成了商业持有量全球领先的局面，但另一方面，也给广大商家和投资者们造成了不小的困扰。
那么小到商铺，大到商业街，里面到底有哪些“道道”呢？
01初代商业街：单纯以吸引顾客，满足零售需求为目的
这一代的商业街，发迹于20世纪60年代的美国。
随着当时城市和汽车行业的高速发展，市中心因搭建较早，道路和停车规划不完善，导致市中心地区交通非常混乱。
为解决这一难题，第一代步行街应运而生。一方面，通过建设不允许驾车通过的步行街，重新梳理城市交通；另一方面，通过大量零售业态的集群，提高市中心商业的竞争力。
这样的商业街有几种特点：
一是业态基本为零售购物，形成极强的商品力，以获得竞争力；
二是商铺产权以销售为主，经营主要以自购自营或自购出租为主。
虽然初代商业街满足了顾客全方位的购物需求，但因其较为单一的业态和购物体验以及松散的管理，近年来逐渐退出市场。
现存的类似商业也都次第引入了一些餐饮、娱乐等业态，往往多见于郊区及县城，或能级较低的地级市。
02二代商业街：通过场景构建，体现人文关怀
这一代的商业街，业态上与购物中心别无二致，全业态均有所配备。
其突出特点是在商业街引入了更多的休闲座椅、雕塑小品、美陈装置等，更加关心顾客的游逛感受。
相比于第一代产品，基本做到一步一景，提供更为舒适的游逛体验。
这一代产品，也是现在国内商业街的主要形态，小到社区配套商业街，大到写字楼的配套商业街，均在向这个阶段发展。
这种产品相较于一代产品，业态更包容，购物体验上也有长足的进步，在价格反推租金合理的情况下，更适合投资。
03三代商业街：通过平台和场景搭建，满足社交需求
说起这一代产品，大家可能相对比较陌生——什么平台？什么场景？社交需求又是什么？
随着消费升级，商业街产品不仅需要满足购物、体验的需求，社交需求也正在逐渐成为不可忽视的因素。
其实在现存的商业街中，就有大家耳熟能详的项目已经到达了这一阶段——远洋太古里。
太古里通过与文化的有机结合，不仅在步行街引进了全方位的业态，同时深入结合了当地的文化，将展览展示、文艺演出、观光旅游、民俗文化真正融于一炉，真正实现了通过除商铺外的内容驱动顾客前往。
太古里有其地域特征，那么一般地段的商业街呢？
大趋势给出的答卷是——深挖社交板块。
随着经济高速发展，白领人群已成为普遍工种，在高强度快节奏的生活中，社交需求往往没有时间也没有机会被满足。
那么由开发商发起，通过内容运营，搭建拉近人与人关系的纽带，就成了首选。
在业态方面，引入更多适合下午时段的休闲业态；
在运营方面，搭建多种社群，使业主、顾客之间形成社交关系；
在场景方面，公共区域更多引入互动性装置，为偶发社交提供可能。
此种产品往往由开发商自持运营，在合适的阶段转投资本市场。
三代商业街产品，也许于现行阶段显得有些超前，但随着白领人群的不断扩大，必将成为后续的消费主流。
从北京中骏世界城将餐饮回归室外，提供夜间社交场，到圣桦大邑新耍都品牌革新，深挖商业与社区关系所树立的桦星街产品线，均佐证了商业街未来的发展趋势。
在投资层面，笔者认为，一代产品随着城市化的提高，必将逐步被市场淘汰；
二代产品因其体验化的特征，对自然客流依赖较大，更看重地段；
三代产品因仍处在发展阶段，很多板块仍在摸索，相对不可控。
综合三者的情况，笔者认为，现阶段建议选择由二代向三代过度的产品。
以大邑圣桦桦星街为例，其前身为二代产品，街区综合了巴蜀舌郎、三国炙烤肉、一洋刺身、SPACE酒吧等当地乃至成都顶级餐饮、酒吧等品牌，被大邑居民戏称为“大邑九眼桥”；但同时，该区域也是大邑地区教育培训的聚集地。
经过长期的思考调整，2019年6月，圣桦推出了“桦星街”这一产品线，并在该项目进行第一步落地实施，从休闲设备的增加，到儿童、麦霸、餐饮社群的搭建，再到社区服务中心、社区社交广场的布局，都指向更加休闲、更加生活、与居民联系更加紧密的方向，以期向商业街产品的最新形态靠拢。
商业街是持续向三代产品发展？还是在国内的商业土壤上开出完全不同的花？未来的商业街将何去何从？让我们拭目以待。
