【2020.03】直面存量市场，浅析城市有机更新
前言：随着经济的高速发展，商业地产行业在前几年可谓风头无两。大批开发商涌入，经历多年的发展，自2015年开始，成都的商业地产逐渐进入存量市场。时至今日，待开发地块已所剩无几。
随着经济的高速发展，商业地产行业在前几年可谓风头无两。大批开发商涌入，经历多年的发展，自2015年开始，成都的商业地产逐渐进入存量市场。时至今日，待开发地块已所剩无几。于是，整个行业正式从比拼“体量”的阶段进入了比拼“质量”的阶段——越来越多的开发商开始注重自身项目的打造和运营。但受制于NPI考核，开发商在调整中往往显得畏首畏尾。于是，广大品牌商将视线投向了城市有机更新。
何谓城市有机更新？
城市有机更新是20世纪90年代，由吴良镛教授提出的旧城改造思路，区别于传统的“拆一建多，退二进三”，城市有机更新倡导“采取适当规模、适当尺度，依据改造的内容和要求，妥善处理目前和将来的关系，不断提高规划设计质量，使每一片城区的发展都达到相对的完整性。”在保持原有建筑历史意义的基础上，开拓创新，寻找过去与未来的平衡。
城市有机更新的发展与现实应用
自城市有机更新概念提出以来，在初期也曾走过一些弯路，如北京城四合院的贸然拆除，对北京的文化底蕴造成了不可估量和无法挽回的损失，于是全国各地的有机更新都走的小心翼翼。
2014年，耗时7年严密规划的成都太古里正式落成，第一次采用有机更新的方式，创造出了一个新的城市名片。太古里惊艳现世，又恰逢成都地产进入存量市场，于是城市有机更新的概念正式与商业地产交汇，祥和里、大川巷等产品在近几年逐渐呈现，起码在成都范围内，传统老商业街的重新打造，是最常见也最成功的有机更新方式。
祥和里通过与成都志愿者协会的合作，将志愿服务引入街区商业架构之中，使老街重现活力。
大川巷将艺术元素与建筑融为一体，打造成都首条原创画廊街。
城市有机更新的商业机遇
城市的有机更新不仅为老建筑替换了新血液，也带来了十分可观得商业机会。
优势一：核心地段，消费力旺盛
城市有机更新项目往往处在第一批城镇化的区域，其物业形态、配套设施等固然存在缺陷，但其中心城区的地段优势不容小觑。旧城一方面代表建筑的老化，但另一方面也代表时间的长久，其数十年形成的稳定居民群体是新商圈所不能比拟的，同时其居民多以老人和儿童为主，有大量的时间进行游逛，进而形成消费。
优势二：公区形态有保障，不会形成过饱和的商业氛围
打造特色区域是购物中心常用的手段，通过对公区的特色内装，削弱固定区域动线上的劣势，吸附客流。城市有机更新核心在于调整老城区的风貌，本身便具有媲美特色区域的场景优势，搭配已有的客流优势，对商家经营有巨大的利好。
优势三：政策扶植，宣传曝光渠道多样化
城市有机更新旨在打造区域新名片，本身即为各个媒体的重要关注点，同时从商业价值、品牌资源、呈现出的最终形象、文化价值等渠道均有报道价值，存在极多的曝光渠道，项目前期流量有极强的保障。
虽然有机更新项目存在诸多利好，但同时也伴生了一定风险。
风险一：消费人群年龄分布两极化
虽然项目大多地处城市中心地段，但由于物业老旧，居住的人群以老人和儿童为主，虽平均收入水平不低，但消费欲望较弱，进而可能导致消费力不足。
风险二：物业条件难以匹配部分业态
受周边居民楼限制，部分餐饮及娱乐业态难以进驻，一定程度上限制了业态的丰富度
城市有机更新与商业结合的典型方法
模式一：仅进行形象改造，商业自然发展
该种模式下，责任部门仅对项目的物业结构、景观设计上进行改造升级，使其达到可以满足现阶段市容要求的水平。商家仍以自然汰换为主，自由度较高，也更加符合市场规律，存在多元化发展的机会。但由于缺乏引导，该方案仅适用于老旧的、成熟的、自然经营良好的特色商业区的改造升级。
模式二：在形象改造的基础上，市政给到业态引导
该种模式在模式一的基础上，有了一定的业态规划，由市政主导，通过沟通、补贴等形式，引导区域内业态向某一方向发展。该种模式较为温和，对各类项目均有一定借鉴意义，但多应用于市中心的社区商业。
模式三：由市政委托专业策划运营单位，统一规划经营
上述两种模式对商圈人口及消费力均有较高的要求，针对相对偏远的，区中心型的改造项目，通过上述方案难以实现有机更新。
针对该类型的项目，从今年起，更多项目选择将后期经营结合到设计中来，委托专业的第三方进行统一经营，以解决该区域在客流、物业、知名度方面所面临的困境。
时代观点
2020年起，越来越多的旧城出现改造需求，经营与设计的结合也成为了核心诉求，城市有机更新项目逐渐大放异彩，必将成为未来五年内的重要趋势。
